주식 vs 부동산 수익률 비교, 재테크 방법/수단으로 어떤 것이 더 좋을까?

주식 가치투자로 유명한 네이버 가치투자연구소 인기글에서 퍼왔습니다.

https://cafe.naver.com/vilab/144845

부동산 vs 주식

 

 

부동산 폭락론자도 주식 예찬론자도 아닙니다

재건축 투자를 생각하다 보니 한번쯤 짚어볼 부분인듯 하여

어림샘으로 생각을 정리해 보았습니다

잘못 판단하는 부분이 있다면 꼬집어 주시길

 

 

 

최근 20억을 돌파한 은마 아파트는 2010년 기준 102%, 10억이 상승했다

코스피는 2017년 반짝 상승후 하락반전후 여전히 박스피를 만드는 처량한 모습이다

거기에다 주식 차트는 박스속에도 크고작은 널뛰기가 흉물스러운 모습을 더 한다

믿을 것은 부동산 밖에 없다는 말이 두 그림에서 확인된다

 

그러나 저점과 고점을 비교해 보면 주식 차트가 그리 흉물스럽지만은 않은것을 확인할 수 있다

은마 아파트의 102%에는 못 미치지만

구간중 코스피의 저점 기준상승률은 고점에서 60%, 현재는 37%이다

​

최근 폭등세를 보인 부동산 대비 부진한 주가 상황을 배제한 2017년말 기준으로는

오히려 코스피의 상승률이 은마 아파트 보다 높다

​

좀 더 기간을 늘려 보면

​

◆ 은마 아파트 매입 비용을 동일하게 주식으로 매수한 경우 수익률 비교

구간을 늘린 수익률 비교에서 코스피는 더욱 부동산과 차이가 더 줄어드는 것을 볼 수 있다

주식 대비 높은 부동산의 매매비용이나 보유비용은 제외한 것으로 실질 수익률은 그 폭이 더 좁혀질 것이다

여기에 해외분산이 보편화되는 주식투자 트랜드를 반영하여 S&P500을 포함시키면 폭은 더욱 줄어들거나 오히려 주식의 수익률이 부동산을 앞지를수도 있다

2003년에 은마 아파트 매입할 돈으로 삼성전자를 매수 했다면 은마 아파트 보다 두배가 넘는 수익을 얻었을 것이다

아울러 재건축 초과이익에 대한 과세 부담 증가, 보유세 상향, 투자적 접근이 실효성을 가질수 있는 다주택자 규제 및 세금 중과, 거래시기의 제한 등은 부동산의 순수익률 산정에서 제외한 결과들이다

※ 아파트 시가 20억 기준(세율 상승은 없다는 가정) 거래 및 보유 비용

- 1주택 10년 이상 보유 9억 초과 양도세 : @ 7천만원

- 지역 건보료 재산분 : 연간 @240만원 * 10년 = 2천4백만원

- 1주택 종부세 : 연간 @700만원 * 10년 = 7천만원

합계 : 1억6천4백만원

​

물론 변동성은 주식이 부동산 대비 크다

​

그러나 주식은 부동산 대비 매우 빠르게 전고점을 회복하는 것을 확인할 수 있다

장기투자에 적합한 것은 부동산이 아니라 오히려 주식임을 시사하는 부분이다

​

◆ 은마아파트 매입 비용을 동일하게 주식을 매수한 것을 전제로 한 배당수익 비교

※ 전세보증금 수익률은 KOSPI200 배당수익률과 동일한 것으로 가정

삼성전자 배당수익률은 현재와 동일 가정

​

투자형 부동산의 대표적인 예인 재건축 아파트는 전세가율이 낮고 재건축이 본격 진행되는데에 상당한 시간이 소요된다

투자형 부동산과 주식의 배당(임대)수익 비교에서는 재건축 도래에 따른 수익 상승을 고려하더라도 매우 큰 배당수익의 차이가 만들어짐을 알수 있다

자가거주일 경우 임대수익은 0이 되며, 다주택일 경우 양도세 중과로 거래차익은 절반 수준으로 줄어들게 된다

​

또한 재건축이 지연되며 기간이 길어질 경우 배당수익의 기회비용이 결코 무시할 수 없음이 주식투자와 비교에서 드러난다

여기에는 거래비용, 보수유지비용, 자가거주시 정신적 신체적 불편함(이른바 몸테크)비용은 제외한 것으로

사람은 나이가 들어가면서 돈보다 건강과 시간이 중요한 것임을 반영할 때

부동산이 답이라는 말이 과연 정답일까라는 의문을 가지게 한다

더불어 표면적으로 드러난 가격이 순수익이 아닐수 있음을 확인하게 된다

​

자신의 연령과 투자기간을 감안한 포트폴리오 구성의 중요성을 다시금 생각하게 된다

재건축 투자 잘못하면 며느리 좋은일 하다가 썩다리에서 비참하게 숨을 거둔다는 말이 스쳐가는 밤이다

[출처] 부동산 vs 주식 (가치투자연구소) |작성자 xnwkrk