부동산 투자 전망에 대한 합리적인 분석글들 모음

1. 2020~2021년에 일시적으로 매수자 우위 장세를 예상 (하락 하거나 상승하기는 힘들다)

줄거리

- 2017년도 인허가 건수 21세기 최대량

- 2017년도, 2018년도 착공 물량 과잉 (연 4만호 후반)

- 이를 통한 2019년도 중순 ~ 2021년 초순까지의 공급 과잉 (서울시 아파트)

- 결론 : 한 마디로 요약하자면 "현재부터 2020년, 그리고 2021년 초반"이 매수 적기일 확률이 높다. 는 내용입니다.

https://www.clien.net/service/board/cm_havehome/14312354

2020~2021에 일시적 매수자 우위 장세가 올 것 같습니다. : 클리앙

 

2. 현재의 주택 매매 포지션(매수자 우위? 매도자 우위?)에 대한 분석

줄거리

1. 서울 아파트는 2015~2016년도에 저점 다지기에 돌입, 향후 이 가격까지 되돌아오기 힘들 것

2. 2017, 2018년도에는 서울 아파트의 본격적인 상승, 상방이 비어있기에 대출 규제에도 수월하게 상승 (BEP 물량 해소 압박 없었음)

3. 2019년도에는 단기 급등 피로감 & 대외 경제상황 악화로 서울 아파트는 보합, 이외 대부분의 지역은 하락세

4. 2019년도의 신용 증가 규모가 역사상 최저 수준(4% 중후반대)이 될 것으로 보이며

이는 현재 시장 참여자 중 롱 포지션 (상승 배팅)은 적다는 것으로 판단

5. 2021년 말, 서울 아파트 공급 부족 돌입 (참고: https://www.clien.net/service/board/cm_havehome/14312354CLIEN)

https://www.clien.net/service/board/cm_havehome/14321182

현재의 주택 매매 포지션에 관한 생각 : 클리앙

 

 

3. 생애첫 아파트 매수할때 고려할 사항들

줄거리

1. 산업기반이 있는 지역에만 매수하자.

• 서울

• 경기수도권

• 세종

• 대전

• 광주

• 대구 

• 부산

2. 기본적인 매수이유에 따라 분석해보자.

• 서울특별시에 위치해야 한다. (Plan B. 서울 중심업무지구 접근성이 좋아야 한다. Plan C. 대규모 업무지구 접근성이 좋아야 한다. - 판교, 광교 등)

• 평지 또는 약한 언덕에 위치해야 한다.

• 5년 이내 신축 100세대 이상 아파트여야 한다. (서울시라면 300세대 이상이면 더 좋다.) (Plan B. 10년 이내 아파트, Plan C. 15년 이내 아파트. 아파트 년식이 15년 넘어가면 다음 부동산 사이클을 대비하면서 갈아타는게 낫습니다.)

• 계단식, 도시가스 개별난방이어야 한다. (이걸 충족 못 하는건 요즘 거의 없음)

• 국민주택 평형이어야 하나, 84제곱미터에 가까울 수록 좋다.

• 59제곱 평형이 많은 지역은 어린이집, 유치원, 초등학교 접근성을 먼저 보고, 84제곱 평형이 많은 지역은 중학교, 고등학교 접근성까지 봐야 한다. 특히 세를 줄 생각이라면 인근에 학교가 많을 수록 좋다. - 공실 리스크 최소화

• 강남, 마포-광화문, 여의도, 용산 접근성이 좋아야 한다. (지하철 접근성이 좋을 수록 우수하다.)

3. 너무 단점에만 매몰되어 잘못된 선택을 하지말자.

• 초품아에 매몰되지 마세요. 학령인구 줄어서 이제 드뭅니다. 초품아는 '있으면 좋은 것'이지 '필수'가 아닙니다. 작은 도로 하나둘 건너서 초등학교 가면 훌륭하고, 대로 하나 정도까지는 커버 됩니다. 대로가 2개 이상 나오면 초등학교가 꽤 멀다고 볼 수 있겠네요.

• 단지 내 지상주차장 있다는거에 마이너스점수 주지 마세요. 이런거 다 따지면 답 안나옵니다.

• "위에 나온 조건 다 만족하는데 상당한 언덕이예요" --> 사지 마세요. 그런 집에 눈에 들어오신다는 건 이미 언덕이 불편하다고 느끼는 세그먼트신거고, 현실적으로 금전 여력이 안되기에 그런 물건이 눈에 들어오시는 겁니다. 돈 더 모으시거나, 아니면 다음 생의 영혼까지 털어서 제대로 된 물건 사세요. 언덕이 주는 단점은 엄청납니다.

• "이 동네 원래 이런데 아니었는데 너무 올랐어요" --> 그렇게 안 좋던 동네가 그만큼 오른겁니다. 모멘텀이 엄청나다는 뜻이예요. 그만큼 자본이 많이 들어왔다는 겁니다. 스스로의 과거에 매몰되어 있으면 집 못 사세요. 바뀐 현실을 바라봐야 합니다.

• "9호선 막혀서 못 타겠던데 9호선때문에 비싼게 이해가 안 돼요" --> 그만큼 수요가 많다는 것이고, 이렇게 고통스러운데 정부가 장기적으로 손을 안 쓰겠습니까? 우리나라는 소득 3만불 국가입니다. 정부가 느리긴 해도 장기적으로는 분명히 손을 쓸 겁니다. 

 

https://www.clien.net/service/board/cm_havehome/13717458

주택 구매를 망설이는 분께 : 클리앙