역대 부동산 싸이클 정리 - 금리인상시 부동산 가격 변화

총 3사이클로 정리해볼 수 있음.

<1 사이클>

상승장(1986.7~ 4년 6개월간)
   - 3저 현상으로 국제 수지가 흑자로 전환되며 유동성 공급이 원활해졌고, 주식시장의 활황 여파가 부동산 시장까지 전파됨.

하락장(1991.4~ 7년 7개월간)
   - 대규모 신도시 개발로 매수 심리가 안정됨.
   - 개발이익환수법, 토지초과이득세법 등의 토지 공개념이 처음 도입되어 부동산 매입 의향이 약화됨.
   - 이전의 주택가격 상승세가 가팔랐다는 경계심도 작용됨.
   - 이와중에 97년 말 외환위기가 기폭제로 작용하여 폭락함.          
   - 기업들의 파산과 직장인들의 해고로 부동산 처분량 급증.

<2 사이클>

상승장(2001.1~ 7년 4개월간)
  - 김대중 정부의 파격적 규제 완화
  - 2000초 it 버블 붕괴로 미국의 저금리 정책으로 유동성 공급
  - 금융기관들의 기업에서 가계로의 대출 전환 흐름
  - 부동산 시장의 장기 침체로 인해 지나치게 저평가 받고 있다는 인식이 생겨남
  - 실물 경기와 주식 시장이 불경기로 접어들면서 부동산이 대체 시장으로 간주되어짐.
  - 이전 외환위기로 주택 공급 장기간 위축되어 수요를 못따르고 있었음.

하락장(2008.5~ 6년 3개월간)
  - 이전 외환위기의 경험으로, 글로벌 금융위기의 여파는 더욱 클 것이라는 심리적 위축이 가장 결정적인 요인으로 분석됨.
  - 2000년대 가파른 상승세에 대해 거품론이 등장하여 부동산 시장에서의 대세론이 됨.
  - mb정부의 보금자리 주택 공급 계획
  - 강남 투기지역 해제, 전매제한/재당첨 제한 폐지, 취득세/양도세 감면, 금리 2차례 인하 그리고 공급 물량 축소 정책에도 불구하고 부동산 시장은 더욱 침체됨.

  <3 사이클>

상승장(2014.8~ 7년 가까이 진행중)
  - 저금리가 장기화되면서 금융상품의 수익률이 낮아져 실물자산에 대한 관심 확대
  - 부동산 가격 상승 기대를 고착화시키는 정부의 수요 억제 정책들이 연달이 시행됨.
  - 노무현 정부의 정책과 매우 닮아있어 시장에는 학습효과로 가격 상승 기대감이 형성됨.
  - 반복적으로 번갈아 발표되는 정부 정책이 오히려 주택 가격이 오르고 있다는 신호효과로 작용해, 일반인들의 매수 심리로 이어짐.
  - 유동성의 확대 공급되었지만 경기 부진이 지속되면서 특수 지역, 특히 저평가된 서울 몇몇 지역이 투자의 대상으로 관심받게됨.
  - GTX구축 및 강남 일대의 개발 계획으로 주택 가격을 자극함.

결론

역대 사이클들을 살펴보면 부동산 가격과 높은 상관 계수를 가지는 지표는 찾기 어려움.
금리, 주택 공급, 유동성, 규제 정책, 통화 정책 등이 대세 상승기, 대세 하락기에서 반대로 작용되는 경우 효과는 미미했음.
매우 다양하고 복잡한 요인들이 얽히고 섥혀 대세 전환기를 만들어냄.

가장 중요한 요인은 시장 참여자들의 예상과 기대임.
너무 당연한 얘기긴 하지만, 요지는 어떤 특정 요인 및 지표가 대세 전환기를 이끌어 냈다고 단언할 수 없다는 것임.