1216 대책 효과는? 전세가 상승하면 실패, 전세가가 안정되면 성공이다.

어느 단톡방에서 펌글

이번 정부 대책을 요약하면
주택 시장의 공급은 충분하며  집값 상승은 온전히 투기 수요 때문이므로, 수요 자체를 억제하겠다는 것임.
 
일단 정부 인식이 맞든 틀리든,
각종 금융 규제로 집 매수 수요를 원천 봉쇄 했기 때문에 다주택자들은 매도 압력에 시달릴 수 밖에 없으며,
신규 매수는 현찰이 풍부한 사람들만 가능하게 해놨기 때문에  
상승일로의 주택 시장은 한풀 꺾일 수 밖에 없음.
 
이번 대책의 결과로 주택 가격 상승세가 위축되고, 심지어는 하락할 가능성도 있음.
 
그럼 좋은 것 아니냐? 라는 의견에 대해.
이번 대책이 가져올 엄청난 부작용이 하나 있는데,
바로 전세 가격 폭등을 일으킬 수 있다는 것임.
 
어떤 원리로 전세 가격이 상승할 것인지 간단히 설명해 보겠음.
 
먼저 부동산 가격 상승의 주범으로 지목되고 있는 갭투자자가 시장에서 어떤 기능을 하고 있는지
분석해 보겠음.
 
만약 어떤 갭 투자자가 자기 돈 3억에 전세 7억 끼고 10억 짜리 아파트를 구입했다고 하면, 
해당 갭투자자의 대차대조표 계정은 다음과 같음.
 
(차) 주택 10억원  (대) 현금 3억
                                전세 부채 7억원
 
이거는 대학교 1학년 회계학원론 첫장에 나오는 내용이므로 더 이상의 설명을 생략함.
 
이 갭투자자는 차변에 10억 짜리 주택을 자산으로 가지고 있음.
이 주택을 구입하면서 주택 시장에 수요를 증가 시켜 주택 가격 인상을 일으켰음.
그러나 이 갭투자자가 의도하지 않은 선행도 하나 했는데, 바로 전세 시장에서 공급을 일으켰다는 것임.
 
갭투자자의 포트폴리오에 잡히는 전세 부채 7억원은
전세 세입자에게 집을 빌려주고 받은 전세 보증금 7억원임.
 
즉, 갭투자자는 전세 시장에서 집을 빌려주고 전세보증금을 받는 공급자의 역할을 한 것임. 그 동안 주택시장에서는 갭 투자자가 주택 가격을 인상 시키는 역할을 했지만, 전세 시장에서는 가격을 하락 시키는 역할을 한 것임.
 
그 동안 갭투자자들이 열심히 집값을 올려놓고, 전세 가격을 떨어뜨리는 역할을 해왔음.

만약 공급이 부족한 상태라면? 이들 갭투자자들이 사라지면서 전세값이 폭등하는 것임. 이런 원리로 전세값이 올라갈 수 있는 것임.
 
일단 정부에서 초강경 대책으로 현금부자가 아니면 아예 집 살 수 없게 원천봉쇄해 놨기 때문에 집 값은 잡히든가, 떨어질 것임.

그리고 앞으로 매매-전세 가격 스프레드도 줄어들 거임.
 
이론적으로도 아파트 가격 인상 기대감이 하나도 없고 수요가 100% 실거주 수요자라면, 매매가격과 전세 가격이 같아져야 됨. 
 
실제로 부동산 가격이 매우 안정화되었던 시기에는 매매가격-전세가격 스프레드가 거의 없어졌었음.

여기서 중요한 것은
1. 매매가격이 하락하면서 매매-전세 스프레드가 줄어드느냐,
2. 아니면 전세가격이 상승하면서 매매-전세 스프레드가 줄어드느냐
하는 것임.
 
정말 정부 말대로 공급이 충분히 이뤄지고 있으면, 전세가격은 안정화되고 매매 가격이 하락하면서 매매가격-전세가격 스프레드가 낮아질 거임.

그리고 전세 가격이 안정되면 공급이 충분히 이뤄지고 있다는 시그널로 해석되어 집값이 많이 하락할 것임.
 
그러나, 공급이 부족하다면, 전세가격이 폭등하면서 매매가격-전세가격 스프레드가 낮아지게 됨. 
 
시장에서는 전세 가격 폭등을 공급 부족의 시그널로 인식하면서 정부의 강력한 규제에도 불구하고 집값 하락폭은 굉장히 제한될 것임. 결과적으로 집값도 별로 떨어뜨리지 못하면서 전세값만 폭등시킨 것이 될 것임.
  
공급 부족이 집값 상승을 일으켰나, 아니면 투기수요가 집값 상승을 일으켰나, 과연 누가 옳은 것인가. 앞으로 전세 가격 추이를 보면 답이 나옴.
 
전세값이 급등하면 그 동안의 집값 상승의 원인이 공급 부족이었으며, 문재인 정부가 그동안 공급 억제정책으로 오히려 집값 상승을 부추긴 것임. 
 
전세 가격이 안정화되면서 집 값이 빠지면 정부 말대로 집값 상승의 원인이 투기수요 때문이었던 것이고, 지금 문재인 정부가 아주 잘하고 있는 것임.
 
누가 옳은 것이고, 누가 틀린 것일까. 답은 간단함. 전세가격 추이만 보면 됨. 나중에 보고 판단하시길.