역전세, 전세사기 대처하는 방법

요즘 집값이 하락하면서 전세가도 덩달아 하락하고 있어요.

역전세란, 예를 들어 말하자면

2021년에 집값 폭등기때 집 매매 가격이 9억이고 전세는 6.5억이던 시절 계약을 한거죠.

그런데 금리인상기와 맞물려 집값이 2023년 현재는 6.5억 수준이고 그나마도 거래는 잘 안되고 있고,

전세는 간간히 거래되지만 시세가 4억 정도로 하락했어요.

그럼 21년에 전세계약을 맺고 들어갔다면 23년 올해 만기가 됐을때 전세보증금 6.5억을 돌려받고 나가야 하는데

문제가 생깁니다.

 

역전세 문제점

1. 집주인이 전세보증금을 돌려주기 위해 은행에 주택담보 대출을 받으려 해도 이미 아파트 시세가 6.5억 수준이라 전세 세입자에게 돌려줄 6.5억까지는 대출을 못받는다.

2. 어찌 어찌 다음 전세 세입자를 4억 정도에 구하더라도 집주인은 2.5억을 현재 전세 세입자에게 돌려줘야 하는데 이 큰돈을 어떻게 만들지 막막해진다.

이래서 나온 꼼수가 집주인들이 전세 보증금을 못 돌려주는 대신에 전세 세입자들에게 사정 사정해서 월세를 역으로 주는 방법을 쓰고 있다 합니다.

 

 

집주인이 역전세를 핑계로 보증금을 안돌려 줄때 세입자의 대처법

1. 전세보증보험 가입됐다면 주택도시보증공사 (HUG)를 통해 보증금을 회수한다.

단, 시간은 좀 걸린다고 한다.

전세계약 만료되고 1개월 후부터 주택도시보증공사에 대위변제(대신 보증금 반환해주는 것)을 신청할 수 있고 신청한 날로부터 대략 1~2개월 정도 소요 된다고 합니다.

 

2. 어쨌든 집주인이 전세보증금 돌려줄때까지 이사를 가면 안됩니다.

만약, 전세보증반환 보험에도 가입하지 않았다면 경매로 넘어갈 가능성이 있고, 이때 은행대출보다 내 전세가 우선순위에 있다면 다행이지만 막을 수 없는 것 하나는 집주인이 내지 않은 세금이 있다면 세금이 최우선으로 공제된다는 점입니다.

또한, 집주인이 "우선 이사를 나가줘야 전세금을 돌려줄 수 있다. 다른 세입자가 들어와야 돌려줄거 아니냐" 등으로 회유를 하면 절대 속아선 안됩니다.

확정일자와 전입신고가 된 상태에서 그 집을 점유 하고 있어야 (열쇠 또는 현관 비밀번호를 집주인 모르게 나만 알고 있어야...) 대항력이 생기기 때문인데요.

현재 집에서 짐을 빼고 다른 집에 전입신고를 하면 우선변제권이 소멸되어 버립니다.