서울 아파트 가격이 오른다고 해서 진짜 오른게 아닌 이유

KB부동산에서 아파트 과거 시세를 살펴보면, 

예를 들어 재건축이 언제될지 정말 요원한 50년된 목화아파트를 살펴보면요.

 

이렇게 한 20년전 실거래 시세가 쭉 나오게 됩니다.

전세가와 매매가를 한눈에 놓고 비교하다 보면 정말 미친듯이 올라가는 실거래가의 위엄과

오래된 실거주로는 불편하기 짝이 없는 50년짜리 구축의 전세가는 갈수록 그 갭이 벌어진다는 것을 볼 수 있는데요.

저는 여기다 세계 기축통화인 달러원 환율을 입혀서 달러 가치 기준으로 서울 아파트가 어떤 추이를 보이는지 보고 싶어졌습니다.

왜냐, 달러 환율은 사실 정부가 충분히 개입해서 조절할 수 있기 때문에 시장원리가 그대로 반영되었다 보긴 어렵지만 금융위기, 코로나 팬데믹 등 역사적 이벤트를 제외하고 추세선을 그어보면 환율 자체가 우상향 하고 있다 보여집니다.

비단 여의도 목화 아파트 뿐만 아니라 서초 래미안 퍼스티지, 역삼 럭키 등과 S&P500 대표 ETF인 SPY의 가격추이를 살펴보면 아래와 같은데요.

아파트는 원화 표시 가치 그대로, SPY는 달러 표시 가치 그대로 변동성을 본건데 

제가 봐도 서울 아파트의 상승력은 정말 대단했습니다.

사실 여기엔 주택담보대출과 전세를 끼고 투자하는 갭투자에 대한 건 반영되지 않았으니 실제 투자 시나리오로 비교해보면 서울 주요 아파트가 SPY를 압도했음이 분명해 보입니다.

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그러나 여기에 달러 가치로 환산해서 보면 조금 다른 모습이 나타납니다.

똑같이 2014년 9월에 매수한 것 기준이고 VOO (SPY와 비슷함)와 비교했을때 서초 래미안 퍼스티지, 과천주공8단지를 압도한 것으로 나옵니다.

 

좀더 자세히 보면 2014년 9월 가격대비 VOO는 3배, 서초 래미안 퍼스티지는 2배, 과천 주공은 2.4배 가치가 늘었습니다.

물론 여기에 주담대 낀 레버리지 투자를 고려하면 이야기는 달라지지만 그런 논리라면 S&P500 2배 ETF인 SSO나 나스닥 100에서 유명한 QLD나 TQQQ 같은 레버리지 ETF를 투자하는 걸로 상쇄시켜볼 수도 있습니다.

이렇게 원화, 달러 표시 자산으로 비교한 것과 차이가 나는 이유가 달러원환율 때문입니다.

2014년 9월 대비 달러원환율 자체도 1.39배 올랐음이 확인 됩니다.

 

따라서,

여기서 내릴 수 있는 결론

1. 서울 아파트의 가격 상승률은 정말 대단했고 부동산 불패신화가 생길만 하다. 게다가 주식과 달리 실거주 하면 되기 때문에 하락장에서도 충분히 동요하지 않고 버틸 수 있다.

2. 하지만 미국 대 대한민국의 경제력 관계로도 볼 수 있는 달러원 환율은 점차 차이가 벌어지고 있다. (국가 경제 성장률 하강)

3. 서울 핵심지 아파트와 S&P500 비교가 이럴진데 어중간한 수도권/서울 아파트 투자할 바엔 S&P500 투자도 충분히 고려할만 하다.